Qu’est-ce que le démembrement ?
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété entre la nue-propriété d’une part et l’usufruit d’autre part. Souvent utilisé lors d’une donation ou d’une succession, il permet de réduire les coûts fiscaux de transmission.
D’un côté, l’usufruitier dispose de l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits), de l’autre côté le nu propriétaire profitera de l’abusus (droit de disposer du bien).
Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer.
C’est une formule très utilisée qui permet d’anticiper sa succession tout en conservant la jouissance du bien. En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.
Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur une œuvre d’art.
Quel est l’avantage fiscal ?
Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme ou l’équivalent en biens immobiliers ou œuvres d’art par exemple de 400 000 €.
Ce type de donation présente trois avantages :
- les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien dépendent de l’âge du donateur au jour de la donation. La valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur. Plus on donne jeune mieux c’est.
| Age du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
|
Moins de 21 ans |
90% |
10% |
|
De 21 à 30 ans |
80% |
20% |
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De 31 à 40 ans |
70% |
30% |
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De 40 à 50 ans |
60% |
40% |
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De 51 à 60 ans |
50% |
50% |
|
De 61 à 70 ans |
40% |
60% |
|
De 71 à 80 ans |
30% |
70% |
|
De 81 à 90 ans |
20% |
80% |
|
A partir de 91 ans |
10% |
90% |
Exemples
- Avantage supplémentaire : l’administration fiscale accepte que le donateur paie les droits et frais liés à la donation et que ceux-ci ne soient pas considérés comme une donation.
- Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
Exemple
Achat par un couple d’une œuvre en 2005 pour 38000 €. Donation de l’œuvre à leur fille avec réserve d’usufruit.
Donation en 2000 : la valeur de l’œuvre est de 38 000 €.
Donation de la nue-propriété par la mère âgée de 45 ans :
– valeur du don 19 000 x 40 % …………………………………………………………………………………. 7 600 €
Abattement de 100 000 € ……………………………………………………………………………………….- 7 600 €
Reste abattement ……………………………………………………………………………………………………….92 400 €
Aucun droit de donation n’est dû
Donation de la nue-propriété par le père âgé de 52 ans
-Valeur du don 19 000 x 50 % …………………………………………………………………………………9 500 €
-abattement de 100 000 €…………………………………………………………………………………….- 9 500 €
– reste abattement…………………………………………………………………………………………………….90 500 €
Aucun droit de donation n’est dû.
En 2023, les époux décèdent, l’usufruit s’éteint et la fille devient pleine propriétaire d’un bien estimée en 2023, 2 000 000 €. Aucun droit de succession n’est dû.